Como declarar imóvel no imposto de renda?

Todo ano o contribuinte já tem um encontro marcado com o leão da Receita Federal. Sim, o Imposto de Renda. Excepcionalmente neste ano, em virtude da pandemia do novo coronavírus, a declaração deve ser entregue até o dia 30 de junho. E para que você já saiba: muitos contribuintes não sabem informar da maneira correta dados sobre imóveis financiados, adquiridos à vista e imóveis adquiridos por herança. Abaixo, algumas dicas!

Imóveis financiados

De acordo com Jorge Martins, supervisor da Receita Federal em Goiânia, as pessoas cometem muitos erros na hora de declarar os bens adquiridos por financiamentos, porque não diferenciam as formas distintas de declará-los:

- Quando o imóvel é a garantia do financiamento: quando a pessoa adquire um bem em que o próprio bem é a garantia do financiamento feito, é preciso declarar somente a parte que pagou. “Suponhamos que ele comprou um imóvel de R$ 300 mil, deu R$ 50 mil de entrada e financiou o restante pelo banco. Essa pessoa vai declarar o que ele pagou de entrada mais as prestações que foram pagas durante o ano. No ano seguinte, ele acrescenta as parcelas que pagou durante o ano calendário e assim por diante. Neste caso, não se declara nada em dívidas e ônus reais”, orienta o especialista.

- Quando o imóvel é adquirido através de um empréstimo: “se a pessoa compra um bem que é adquirido por um empréstimo, por exemplo, pegando R$ 50 mil do banco, nesse caso é preciso declarar o bem pelo valor total e lançar em dívidas e ônus reais o valor do empréstimo que ele pagou e vai reduzindo o empréstimo até quitá-lo”, explica.

E, atenção: quando o imóvel é a garantia do financiamento, é importante que o contribuinte incorpore as parcelas e também os juros que foram pagos. “A pessoa vai incluindo o valor total do financiamento, de tal forma que quando ele concluir o pagamento do bem, ela vai ter como custo o valor total pago, acrescido os juros das prestações. Assim, só se vai ter o valor total do bem declarado quando ela terminar de pagar as prestações. A vantagem é que vai se incluindo os juros pagos e, como não é lançado nada na área de dívidas e ônus reais, esse valor não será reduzido de seu patrimônio” diz Jorge.

E com as novas modalidades dos financiamentos da Caixa Econômica Federal (sistema de amortização SAC e PRICE)?

Se você optou por um dos novos sistemas de amortização da Caixa, sendo o SAC utilizado para contratos de até 360 meses e o PRICE para financiamentos de até 240 meses, a forma de declarar o financiamento imobiliário segue o mesmo padrão. “As pessoas só precisam estar atentas se o bem é a garantia do empréstimo ou não”, esclarece o supervisor. E se você também tem dois financiamentos correntes, o lançamento das informações deve ser feito de forma individual.

Se adiantar parcelas muda a forma de declarar o imóvel?

Não. A forma é a mesma tanto para quem adianta as parcelas quanto para quem quita o imóvel. “A pessoa vai lançar exatamente o valor que pagou, independente de ser uma parcela corrente ou não. Da seguinte forma: o contribuinte vai lançar tudo o que pagou durante o ano, somado a tudo o que pagou durante os anos anteriores na coluna de bens, de tal forma que vai retratar na declaração exatamente o valor que pagou até o momento. Se a pessoa está fazendo a declaração de 2020, irá discriminar o valor total que pagou desde o início até o dia 31 de dezembro de 2019”, explica Jorge Martins.

E se eu decido vender meu imóvel?

Se o contribuinte vende o imóvel em que está pagando as prestações, há duas situações:

- Imóvel vendido pelo valor total: se a pessoa vendeu o bem pelo valor total e quitou o imóvel, ela vai somar ao custo do imóvel o valor usado para quitá-lo e, a partir daí, vai apurar o ganho de capital pegando o valor total recebido menos o custo total do imóvel pago. Neste caso específico, há a apuração do ganho de capital. “Vale ressaltar que esse ganho de capital vai sempre levar em consideração o período entre a aquisição e a venda, expurgando a correção monetária desse período”, especifica o especialista.

- Quando se vende apenas o ágio do imóvel: quando se vende apenas o ágil, o contribuinte não vai somar ao custo o valor pago das prestações do bem. “A pessoa vai pegar o valor que recebeu do ágil menos o valor do imóvel pago até o momento, sem considerar a quitação do imóvel”, orienta.

Imóveis por herança

Está obrigado a declarar herança no Imposto Renda quem herdou bens ou uma quantia em dinheiro acima de R$ 40 mil. Ao preencher a declaração o contribuinte deve informar o que foi herdado nas fichas de “Bens e Direitos” e “Rendimentos Isentos e Não Tributados – Transferências Patrimoniais – Doações e Heranças”. E toda a informação a ser colocada precisa estar de acordo com o que foi relacionado na Declaração de Espólio, que é a declaração do conjunto de bens, direitos e obrigações da pessoa falecida. Segundo Jorge Martins, é aí que ocorrem os erros, já que é primordial apurar se houve o ganho de capital. “Se na transmissão do bem para os herdeiros for apurado um valor maior do que está declarado pelo falecido, é preciso apurar o ganho de capital no CPF do espólio e recolher esse imposto. É importante ressaltar que se o imóvel é antigo, é sempre necessário apurar o ganho de capital, uma vez que o sistema sempre vai levar em consideração a data em que foi adquirido o imóvel para expurgar a correção monetária. Neste caso, em muitas vezes, o imposto é menor ou inexistente, do que se receber o imóvel pelo valor de custo e vendê-lo, por exemplo”, diz o especialista da Receita Federal.

E se o imóvel herdado tiver dívidas?

Se a pessoa adquiriu/herdou um imóvel que tem alguns ônus, ele pode acrescer ao custo do imóvel os valores que ele pagou para regularizá-lo e poder deduzir o ganho na futura renda.

Imóveis adquiridos à vista

Se a pessoa adquiriu um imóvel à vista, com um recurso que ele já tem na declaração, ela vai lançar o imóvel pelo valor total e discriminar os dados do imóvel. “É bom lembrar o custo da aquisição requer a disponibilidade financeira na declaração. Ou seja, se o contribuinte adquire uma casa por R$ 300 mil e o patrimônio era de R$ 200 mil, o patrimônio dele passa para R$ 500 mil. Neste caso, ele vai ter que comprovar rendimentos dentro do ano para que não tenha variação patrimonial descoberta”, alerta Jorge Martins.

Informações importantíssimas

Contribuinte, a sua declaração de Imposto de Renda deve ser 100% transparente. Caso haja algum erro ao informar algum dado, você tem por obrigação informar à Receita Federal. Constantemente a Receita realiza operações para combater a fraude ao Imposto de Renda.

E, além disso, se você tem alguma dúvida sobre o IR, você pode agendar um horário para ser atendido na Receita Federal. Basta conferir o telefone da unidade na sua cidade.